Location en Meublé : Fiscalité des BIC

 

Depuis le 1er janvier 2017, le loueur meublé non professionnel est forcément imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que la location du meublé soit occasionnelle ou récurrente (Article 35 du CGI, alinea I, 5° bis). A la différence d’une location vide ou nue, les revenus tirés d’une location meublée ne peuvent donc avoir la qualification de revenus fonciers et ne sont donc pas imposables comme tels.

Dès que vous démarrez une activité de location meublée, vous bénéficiez du statut de « loueur en meublé non professionnel ».

Vous pouvez ensuite prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) lorsque vos revenus locatifs dépassent 23 000 € et les autres revenus de votre foyer fiscal.

En prétendant au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), activité qui est considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale, permet, selon les situations et les options choisies :

  • soit de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% représentatif des charges dans le cadre du régime micro-BIC
  • soit de bénéficier d’un amortissement comptable du prix d’acquisition ce qui permet de diminuer la base imposable dans le cadre d’une déclaration au réel (régime réel simplifié d’imposition ou régime réel normal)
  • soit de bénéficier de la loi de défiscalisation Censi Bouvard, qui procure une réduction d’impôt de 11% (pour un investissement réalisé depuis 2013) calculée dans la limite de 300.000 euros d’investissement. Cette option est partiellement compatible avec la possibilité d’amortir le prix d’acquisition (déduction des amortissements possible au-delà de 300.000 euros)

Statut LMNP : plafond et conditions du loueur meublé non professionnel 

Certaines conditions doivent être remplies pour jouir du statut LMNP :

  • les recettes locatives ne doivent pas dépasser la limite de 23.000 euros par an
  • en cas de dépassement du seuil, elles ne doivent excéder les revenus du foyer fiscal.

Si ces deux conditions (plus de 23.000 euros de recettes annuelles et excéder les revenus du foyer fiscal -CGI art-155, IV) sont réunies, le contribuable investisseur sera soumis au régime de la location meublée professionnelle (LMP). Si une seule des conditions est remplie, le louer est considéré comme non professionnel.

Suite à une décision du Conseil constitutionnel rendue le 8 février 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus prise en compte comme critère pour établir la qualification d’un contribuable comme loueur professionnel sur le plan fiscal.

Un loueur d’appartement meublé mis en location sur une plateforme de type Airbnb, Abritel ou Booking.com, qui exerce cette activité à titre accessoire entre dans la catégorie du loueur meublé non professionnel s’il respecte les conditions ci-dessus.

Déclaration de début d’activité en LMNP : formulaire Cerfa P0i

Lorsqu’il commence à louer un bien équipé de meubles, un loueur meublé non professionnel doit remplir un formulaire de déclaration de début d’activité non salariée au moyen de l’imprimé P0i (formulaire Cerfa n°11921*05).

Cette formalité administrative est obligatoire quelle que soit l’option fiscale choisie (imposition au réel ou au régime micro-BIC). Elle doit être effectuée dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité de loueur en meublé.

Le formulaire doit p0i être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent (localisation du bien prise en compte). Cette déclaration permet d’être inscrit au répertoire Sirene et d’obtenir un numéro Siret.

Au réel simplifié ou normal, micro-BIC, quelle déclaration pour un LMNP ?

Les sommes d’argent gagnées grâce à une activité de location meublée non professionnelle font partie des revenus entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les obligations déclaratives et comptables associées varient selon le régime fiscal applicable aux revenus locatifs correspondants.

LMNP au Micro-BIC : déclaration 2042 C PRO

L’imposition des revenus d’une location meublée non professionnelle au régime micro-BIC présente plusieurs avantages :

  • absence de déclaration de résultat n°2031
  • absence d’obligation de tenue d’une comptabilité
  • déclaration fiscale limitée à la déclaration de revenus
  • application automatique d’un abattement fiscal représentatif des frais et charges de 50% ou 71% selon le type de location. 

Sur le plan fiscal, les recettes tirées de la location doivent être déclarées uniquement au moyen d’une déclaration annexe à la déclaration de revenus, le formulaire 2042 C PRO. Pour la déclaration avec la feuille d’impôt, il faut utiliser le formulaire Cerfa no 11222*22. Pour la déclaration en ligne sur Impots.gouv.fr, il faut cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques.

En un mot, l’avantage de ce régime réside dans sa simplicité.

LMNP au réel : déclaration 2042 C PRO, déclaration BIC 2031 et 2033

En cas d’option pour le régime réel, le contribuable est imposé sur le résultat dégagé par son activité de loueur meublé non professionnel. Ce résultat peut être un bénéfice ou un déficit, en fonction du niveau de revenus et des frais et charges. Des cases sont d’ailleurs prévues à cet effet dans la déclaration de revenus. C’est ce mode d’imposition qui permet de bénéficier du mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition du meublé, donc de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.

Contrepartie de cet avantage, des obligations comptables et fiscales plus lourdes que le régime micro-BIC. Il est possible de s’en occuper soi-même. Mais la plupart des spécialistes de la gestion de patrimoine recommandent de faire appel à l’aide d’un expert-comptable pour s’y conformer.

La plupart des loueurs en meublé non professionnels sont soumis au régime simplifié d’imposition. Dans ce cas il faut remplir une déclaration de résultat au moyen du formulaire 2031 et de ses annexes (déclarations 2033-A à 2033-E) auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Cette démarche s’effectue obligatoirement en ligne, en passant par un logiciel de télédéclaration ou par un expert-comptable.

 

Le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables doivent être reportés dans la déclaration de revenus 2042 C PRO.

Outre la déclaration spéciale no 2031, il faut remplir plusieurs annexes :

  • déclaration 2033-A : bilan simplifié
  • déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié
  • déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values
  • déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissement dérogatoires et déficits reportables
  • déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée

En plus de ces obligations fiscales, il faut tenir une comptabilité (livre journal des recettes et dépenses) et conserver ses justificatifs d’achats et ses factures.

Les contribuables soumis au régime réel normal doivent, en plus de la déclaration 2031, adresser au fisc un bilan comptable complet au moyen des formulaires annexes 2050 et suivants.

Au sein d’un couple, le fisc exige que le formulaire 2031 soit rempli par le conjoint qui exerce personnellement l’activité soumise à la fiscalité BIC (article 172-3 du CGI).

Déclaration des revenus locatifs : formulaire 2042 C PRO

Les revenus locatifs d’un investisseur en LMNP sont à déclarer non pas dans la déclaration des revenus fonciers 2044, mais via formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO et consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées.

Dans tous les cas, le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » est à remplir obligatoirement en page 1 de la feuille d’impôt.

Pour bénéficier des avantages du régime réel simplifié, l’équipe AS CONSEIL vous accompagne et réalise l’ensemble des démarches liées aux déclarations location meublée.

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