Fiscalité des SCI – IR ou IS ?

 Le choix du régime fiscal des SCI : IR ou IS ?

En principe, la SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes, dont les résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu l’IR. L’imposition étant réalisée, pour la totalité du résultat, entre les mains des associés, en fonction des droits qu’ils possèdent dans la société.

Mais les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal de la SCI a des conséquences au niveau de l’imposition des bénéfices et des plus-values immobilières. 

Les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)

Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.

En principe, la SCI est transparente, c’est à dire que tous les revenus fonciers sont transférés automatiquement sans imposition aux associés qui vont être soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2% et à leur tranche marginale d’impôt sur le revenus le cas échéant dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus ne sont donc pas imposés au niveau de la société.

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros (et sans limite dans certains cas particuliers).

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros.

Toutefois, la plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien :

Les abattements relatifs à la plus-value immobilière sont à hauteur de :

♦ Abattement pour l’impôt sur le revenu (IR) – 19%

 Pour l’impôt sur le revenu (IR)  l’abattement pour durée de détention s’établit de la manière suivante :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21 ième ;
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.
• L’abattement s’étale sur 22 ans. (exonéré au-delà de 22 ans )

♦ Abattement pour le paiement des prélèvements sociaux – 17,2%

 Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit de la manière suivante :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22 ième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ième année.
• L’abattement s’étale sur 30 ans (exonéré au-delà de 30 ans )

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IR est imposé selon les règles des plus-values immobilières (voir ci-dessous). Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles s’applique. 

Les SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des revenus et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est appliqué. Les déficits ne pourront être imputés que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ceux sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l’imposition également. 

Enfin, l’associé qui cède ses parts d’une SCI à l’IS est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale).

Pour les associés personnes physiques, un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans : 

• 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
• 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.

Tableau comparatif : SCI à l’IR et SCI à l’IS

Comment déclarer les résultats d’une SCI ?

SCI à l’IR

Si les associés de la SCI sont des particuliers, des entreprises relevant des BNC quel que soit le régime d’imposition, ou des assujettis aux régimes micro-BIC ou forfait BA :

• chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044 jointe à sa déclaration d’ensemble des revenus imposables à l’impôt sur le revenu – en outre, la société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072 C ou 2072 S selon les cas.

Si les associés de la SCI sont des sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels :

• chaque associé doit déclarer, pour sa quote- part, les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA) ;
• la société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C ;
• ces règles s’appliquent également lorsque la SCI réunit des associés des deux catégories précédentes  : dans ce cas, la société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072 C.

La déclaration n° 2072 C ou S doit être obligatoirement télédéclarée, au plus tard avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai N+1.

SCI à l’IS

Les sociétés civiles immobilières ayant opté pour l’impôt sur les sociétés doivent télédéclarer leur déclaration de résultats (formulaire fiscal n°2065) au plus tard dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre. Dans ce dernier cas, elles doivent télédéclarer leur déclaration de résultats (formulaire fiscal  n°2065) au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai N+1.

Conséquences quand les associés d’une SCI à l’IR optent pour IS

Il est important de savoir qu’une fois exercée, l’option à l’IS est irrévocable ! Il n’est alors plus possible de basculer de l’IS vers l’IR.

Opter pour l’IS pendant la vie de la SCI entraîne les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise et donne lieu, en principe, à une imposition immédiate du résultat non encore imposé, des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.

De plus, ce changement de régime fiscal rend exigible un droit spécial de mutation sur les apports purs et simples effectués à la SCI par des personnes non soumises à l’IS. Ce droit est perçu sur la valeur vénale des biens à la date du changement de régime.

Exceptionnellement, ce régime s’impose lorsque la société se met à exercer une activité commerciale, comme peut l’être la location d’un logement meublé.

Choix du régime fiscal de la SCI

En définitive le choix de l’option fiscale peut avoir des conséquences financières très différentes.

Si la SCI à l’IS est un outil intéressant pour se constituer et accumuler un patrimoine, elle l’est beaucoup moins en cas de cession d’actifs (plus-value ne tenant pas compte de la durée de détention des biens ou des parts sociales).

L’option à l’IS est donc à privilégier si les biens sont destinés à rester au sein de la famille ou à constituer un « pôle immobilier ».

À l’inverse, une SCI soumise à l’IR est financièrement et fiscalement moins intéressante à court terme.

Cependant, ce régime d’imposition peut se révéler plus avantageux, notamment en cas de cession (exonération des plus-values immobilières grâce à l’abattement pour durée de détention).

L’option à l’IR est donc recommandée pour des projets plus « modestes » et dans lesquels il existe notamment de fortes perspectives de plus-values à long terme.