EVALUATION DES PARTS SOCIALES D’UNE SCI
Une SCI [ Société Civile Immobilière ] constitue un outil de gestion du patrimoine immobilier. Elle est composée de deux associés au minimum qui peuvent être des personnes physiques ou morales ; la loi quant à elle, ne prévoit pas de capital minimum pour la création de cette société.
Nombreux sont les associés qui s’interrogent sur la valeur des parts sociales de SCI, dans le cas de revente, donation ou de succession.
Méthodes d’évaluation
En fonction de la typologie des sociétés civiles immobilières (SCI de gestion, SCCV, SCI patrimoniale, …) mais également des revenus qu’elles génèrent, il convient, en matière de valorisation de parts de SCI, de privilégier une approche plus qu’une autre.
Quelque soit la méthode appliquée, la valorisation des parts sociales exige une comptabilité à jour. En effet, c’est en fonction du bilan de la SCI que l’on peut déterminer la valeur des parts sociales de cette SCI. Ensuite, éventuellement, une décote peut être appliquée.
Deux méthodes d’évaluations sont préconisées :
♦ La valeur Mathématique
La SCI étant un outil de gestion patrimoniale, elle est de ce fait dans une approche de patrimoine d’abord, avec la valeur patrimoniale ou mathématique, par opposition à la valeur de productivité ou de rentabilité: La méthode mathématique est à privilégier pour les sociétés à prépondérance patrimoniale ou de « taille modeste ».
Elle s’obtient par la somme des valeurs vénales des différents éléments de l’actif diminuée de la somme des éléments du passif réel (dettes à long, moyen et court terme) et des provisions. Elle suppose donc un retraitement des bilans de façon à corriger les valeurs comptables pour les ramener aux valeurs réelles. Elle s’appuie également sur les rapports d’experts du (des) immeuble(s), issue de la mise en œuvre des méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière.
♦ La valeur de Productivité
Cette méthode repose sur la rentabilité de la société pour la détermination de la valeur des parts de SCI. Il s’agira, par conséquent, de calculer sa valeur de productivité peu importe que le bénéfice soit distribué ou mis en réserve.
La méthode vise à capitaliser le résultat net que l’entreprise produit pour en définir la valeur.
L’administration fiscale résume efficacement la méthode avec (valeur du titre) « V = R/i, R étant le résultat net par titre et i le taux de capitalisation ».
Le taux est calculé à partir d’un taux de base, taux de rendement sans risque, à savoir le taux de rendement des obligations publiques garanties par l’État. S’agissant d’un taux d’emprunt à long terme intégrant une hypothèse d’inflation, il y a lieu, par simplification, de déflater ce taux de référence de celui de l’érosion monétaire complété d’une prime dite « de risque » justifiant un rendement supplémentaire par rapport au taux considéré comme minimum. Cette prime est normalement dégagée à partir de la formule suivante : Prime de risque = ß x Pr.
A titre indicatif, les services fiscaux préconisent de retenir la prime de risque historique du marché français, qui est pour rappel de l’ordre de 5%.
Cette prime sera ensuite affinée en lui associant un coefficient de risque lié au secteur immobilier. Il pourra être retenu dans une fourchette de 0,3 à 0,5, caractérisant un secteur à risque faible, toujours selon notre administration fiscale.
♦ Décotes appliquée sur les parts sociales
Lorsqu’il s’agit d’acquisition de parts sociales d’une société civile immobilière côtée en bourse, SCPI [Sociétés Civiles en Placement Immobilier], il y a un intérêt important quant aux éléments financiers communiqués, aussi, à la liquidité de ces actions sur les marchés secondaires. Lors de l’acquisition des parts SCPI, l’étude de la liquidité de ces parts est essentielle, ainsi que la décote qui existe entre les actifs des SCPI et la valeur de ses parts. En temps de crise immobilière une décote de 40% a été constatée par moment.
Lorsqu’il s’agit d’acquisition de parts sociales d’une société civile immobilière non côtée en bourse, SCI, les parts de ces sociétés de personne ne sont pas librement cessibles, la mise en œuvre d’abattements dépend de la multiplicité des facteurs en contraignant la cessibilité.
- Règles statutaires contraignantes,
- Clauses d’agrément,
- Nombre d’associés, ect…
Les décotes sont donc diverses et souvent cumulatives.
Nous pouvons néanmoins citer les abattements les plus courants, dont l’appréciation et la justification nécessitent l’intervention d’un expert spécialisé dans la valorisation des parts sociales de SCI:
- Décote pour non-liquidité,
- Décote pour situation minoritaire,
- Décote liée aux contraintes juridiques ou contractuelles
En général les experts admettent une décote entre 5% et 20% sur la valeur réévaluée des parts sociales. En principe, plus le pourcentage des parts cédées est faible, plus la décote est élevée.
En définitive, la valorisation des parts sociales de SCI (société civile immobilière) est un exercice plus complexe qu’il n’y parait. En plus de la nécessité de procéder préalablement à la juste estimation de la valeur de l’actif immobilier qui compose précisément le capital social, il convient ensuite non seulement d’apprécier les retraitements comptables de la société mais également de tenir compte des différents abattements d’usage. L’intervention d’un expert en estimation immobilière est vivement recommandée.
Exemple de calcul de valorisation de parts sociales par approche patrimoniale
Une SCI dispose d’un capital social de 20 000 euros répartis en 200 parts de 100 euros chacune. Au cours de son existence, elle achète une maison pour un montant de 100 000 euros, financé pour 80 000 euros par un emprunt bancaire sur lequel il reste 60 000 euros à rembourser. Au moment de la cession, le bien immobilier est évalué à 150 000 euros.
Le compte de trésorerie est de 10 000 euros. Un des associés souhaite vendre 10 % de ses parts. Le montant d’une part pourra être calculé selon le mode de calcul suivant :
- L’actif net est de : 150 000 + 10 000 – 60 000 = 100 000 euros
- Estimation avant décote d’une part sociale : 100 000 euros : 200 parts = 500 euros / part. Après analyse du contexte juridique et contractuel et financier, il a été décidé une décote de 10 %.
- Le montant d’une part sociale définitif d’une part sociale est donc de :
- 500- (500 x 10 : 100) = 450 euros / part.
Imposition du cessionnaire et du cédant
Fiscalité du cessionnaire
La personne « acheteur » des parts doit s’acquitter simplement d’un droit d’enregistrement de 5% + une taxe départementale. Depuis 2012, l’administration fiscale ne retient plus uniquement la valeur des parts, mais celle de la totalité des actifs ayant permis leur acquisition.
Fiscalité du cédant
La personne « vendeur » des parts sociales doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières au taux de 19 % auquel s’ajouter les prélèvement sociaux (CSG/CRDS) à hauteur de 17,2 %.
Les abattements relatifs à la plus-value immobilière sont à hauteur de :
♦ Abattement pour l’impôt sur le revenu (IR) – 19%
Pour l’impôt sur le revenu (IR) l’abattement pour durée de détention s’établit de la manière suivante :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21 ième ;
- 4 % pour la 22ème année révolue de détention.
- L’abattement s’étale sur 22 ans. (exonéré au-delà de 22 ans )
♦ Abattement pour le paiement des prélèvements sociaux – 17,2%
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit de la manière suivante :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 21ème ;
- 1,60 % pour la 22 ième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ième année.
- L’abattement s’étale sur 30 ans (exonéré au-delà de 30 ans )
La transmission à titre gratuit sous forme de donation, succession relèvent du droit commun.
Concernant la donation transmise de parents à enfant, 100.000 euros par parent et par enfant peuvent être transmis tous les 15 ans. Attention : ces chiffres peuvent être modifiés a tout moment. Il est prudent d’en vérifier les montants.