La HOLDING : Outil puissant pour optimiser ses investissements

La SCI est l’un des éléments constituants de la Holding.

Une SCI (Société Civile Immobilière) est définie par le code civil dans les articles 1845 et suivants. La SCI est une personne morale disposant d’une existence juridique propre. Ce type de structures permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien immobilier et d’en assurer ensemble la gestion.

La SCI peut également faciliter la transmission d’un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses.

Le principal atout de cette structure est de permettre à l’investisseur immobilier de pouvoir se soumettre au régime fiscal des sociétés.

De ce fait, la SCI est un puissant outil d’optimisation fiscale.

Cependant, la SCI a des limites :

– Pas de possibilité de créer seul sa SCI

 – Fiscalement, l’associé est imposé sur les bénéfices de sa SCI.

– Pas de possibilité d’investir ou utiliser sa trésorerie rapidement.

La création d’une Holding peut contribuer à contourner ces contraintes.

Une société holding est une société qui a pour but d’être propriétaire d’autres sociétés. Comme par exemple des SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Donc le but de la holding, c’est de posséder plusieurs SCI.

Et l’investisseur est, lui, détenteur unique de la Holding.

Si la plupart des investisseurs choisissent ce montage pour développer leur patrimoine, c’est parce que cela représente des avantages majeurs, à savoir :

  • Premier Avantage : Optimisation Fiscale

L’associé est beaucoup moins imposé sur les revenus qu’il souhaite réinvestir. Il pourra donc réinvestir notamment une partie de l’argent issu des revenus locatifs de vos SCI.

S’il achète en nom propre, l’investisseur est lourdement taxé (prélèvements sociaux de 17,2 % + taux d’imposition sur le revenu). Si vous avez investi via une SCI la charge d’impôt n’est pas moins importante (15 % d’Impôt sur les Sociétés (IS) + 30 % si l’associé se verse des dividendes destinés à réinvestir).

NB : le taux d’imposition est à hauteur de 15 % d’IS jusqu’à 38.120 euros de bénéfice, il est de 28% au-delà. Et grâce à l’amortissement des biens, il est peu probable que votre bénéfice comptable soit supérieur à 38.120 euros.

En somme, être lourdement taxé que ce soit à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés n’est pas la façon la plus optimale de développer son patrimoine.

Mais avec une Holding, tout change. L’associé peut réinvestir directement l’argent issu de ses SCI, sans avoir besoin de se verser de dividendes. Il évite de payer les 30 % d’impôts sur les dividendes (PFU). Il est seulement imposé à hauteur d’un impôt sur les sociétés à 15 % dans ses SCI.

Concrètement, la remontée des dividendes d’une de ses SCI dans la holding est taxée à hauteur de 0,75 % seulement au lieu de 30% d’impôts (PFU). Ensuit, utiliser cet argent pour investir au travers d’une nouvelle SCI.

Grâce à une holding, le montant disponible pour réinvestir est bien plus important. Il est beaucoup moins grevé par l’impôt qu’avec les autres modes d’investissement ! L’investisseur peut développer son patrimoine plus rapidement !

  • Deuxième avantage : Trésorerie plus importante.

Ou le principe de libre circulation de l’argent entre ces différentes sociétés « Cash Pooling ». Plus l’investissement est important, plus la banque se retrouve exposée avec l’argent qu’elle prête. Elle peut donc exiger des garanties ou un apport de plus en plus important pour accepter de continuer à débloquer des fonds. Ce qui peut emmener dans certains cas au refus de la banque de financer d’autres biens.

Grâce à une Holding, la trésorerie peut circuler entre la holding et ses SCI, sans avoir à payer d’impôts ! L’associé a la possibilité de verser de l’argent d’une des SCI bénéficiaires, pour le placer dans la SCI qui a un projet d’investissement. Et de ce fait la société a suffisamment de fonds pour que la banque accepte de contribuer au financement du bien. Un vrai levier financier pour décrocher des crédits immobiliers plus importants et plus rapidement.

  • Troisième avantage : Possibilité d’être associé unique de toutes ces sociétés.

Il faut être au moins deux associés pour créer une SCI. Mais l’investisseur peut créer une holding seul. Et en s’associant à sa Holding pour créer une SCI, il se retrouve  bien avec 2 associés (l’investisseur et sa Holding), mais au final l’investisseur est la seule personne physique! Il est seul maître à bord. Rien n’empêche l’investisseur de créer aussi des SCI différentes avec d’autres associés. Il aura le choix. Avec ce montage il a la possibilité de constituer un véritable parc immobilier, tout en ayant une stratégie de long terme efficace. Cette solution pourra allier rentabilité et optimisation fiscale.

  • Quatrième avantage : Outil ultime pour la transmission de Patrimoine

La holding permet notamment de faciliter la transmission des revenus et du patrimoine, et donc de mettre sa famille à l’abri d’une succession coûteuse et complexe.

  • Cinquième avantage : Plus de crédibilité auprès des banques.

Si on investit en nom propre, le banquier remet en permanence en question notre capacité à rembourser un emprunt. La relation avec votre banque change avec la création d’une holding. L’associé aura accès à des opportunités d’investissement de taille supérieure et à des dossiers de meilleure qualité.

Il fera partie de la clientèle professionnelle et non plus particulière des banques. Il aura face à lui des investisseurs importants, qui seront plus à même de l’accompagner dans ses projets.

Une Holding permet à l’investisseur de percevoir des revenus et de ne presque pas payer d’impôts. Elle permet de réinvestir très rapidement ses gains et donc de faire développer considérablement son patrimoine immobilier.

Mais cela ne suffit pas. Pour faire croître votre patrimoine immobilier, vous avez besoin d’autres conseils et une expertise financière, juridique et fiscale qui sont tout aussi importantes.